Государственная регистрация

Статья: Об отдельных вопросах аренды имущества (Гусев А.) ("Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", 2013, N 7) {КонсультантПлюс}

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. Договор считается заключенным с момента оформления такой регистрации. Напомним, что регистрация договора аренды не требуется:

  • если он заключается меньше чем на год (хотя бы на один день);
  • если по его условиям (заключен на срок менее года, например 11 месяцев) по окончании действия и при отсутствии замечаний сторон договор автоматически продлевается на тот же срок, так как срок продления, а точнее срок аренды, по новому договору составляет менее года;
  • если первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок.

В п. 14 Постановления N 73 Пленум ВАС РФ указал, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего:

  • если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами;
  • если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.