Аренда торговых площадей.

Статья: Аренда торговых площадей (Рыжков К.) ("Аудит и налогообложение", 2013, N 8) {КонсультантПлюс}

Гражданско-правовые основы договора аренды регулируются нормами гл. 34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

К договору аренды нежилого помещения применяются как общие положения об аренде (ст. ст. 606 - ст. 625 ГК РФ), так и положения, регулирующие аренду зданий и сооружений, поскольку арендуемая площадь, как правило, находится либо в здании или сооружении и неразрывно с ними связана, поэтому суды относят такие виды договоров к договорам аренды недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (далее - Информационное письмо N 53).

В отличие от общих норм для договора аренды нежилого помещения письменная форма договора является обязательной (ст. 651 ГК РФ). Письменная форма договора может быть соблюдена посредством составления документа, подписанного арендатором и арендодателем. Несоблюдение письменной формы договора аренды нежилого помещения в составе объекта недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 610 ГК РФ определено, что срок, на который стороны заключают договор аренды нежилого помещения, определяется договором. Если же арендатор и арендодатель не указали срок, на который заключается договор аренды, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону о своих намерениях не менее чем за три месяца до расторжения соглашения.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. Данное требование распространяется и на договора аренды нежилых помещений, являющихся либо самостоятельными зданиями или сооружениями, либо их частью. Это следует из Информационного письма N 53.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обратите внимание: учесть расходы на содержание арендованных площадей, включая арендную плату, организация сможет лишь после государственной регистрации договора аренды (Письмо Минфина России от 25.01.2013 N 03-03-06/2/6).

Таким образом, в случае если условиями заключаемого договора аренды определено, что организация-арендатор получила в пользование арендованное здание до заключения договора аренды и, соответственно, до его государственной регистрации, то арендные платежи по такому договору могут учитываться в составе расходов для целей налогообложения прибыли организаций начиная с момента получения здания в пользование при условии, что документы поданы на государственную регистрацию (Письмо Минфина России от 05.03.2011 N 03-03-06/4/18).

Передача организации нежилого помещения в аренду осуществляется на основании передаточного акта или иного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Обязательство арендодателя считается исполненным с момента передачи площади в пользование и подписания передаточного акта.

Если какая-либо из сторон уклоняется от подписания документа о передаче, то это рассматривается как отказ стороны от исполнения условий договора.

При прекращении договора аренды нежилое помещение возвращается арендодателю также с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.

Порядок пользования арендованной площадью арендатором, обязанности сторон по содержанию и улучшению арендованного имущества, а также порядок прекращения договора аренды нежилого помещения урегулированы общими нормами арендных отношений.

При оплате коммунальных услуг следует помнить, что на основании ст. 548 ГК РФ к отношениям с энергоснабжающей организацией применяются правила параграфа 6 "Энергоснабжение" гл. 30 ГК РФ.

Так как потребителем по договору аренды нежилого помещения выступает арендатор, то именно он и должен заключать договор с энергоснабжающей организацией. Вместе с тем такой договор энергоснабжающая организация заключает только с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Как правило, таких устройств и оборудования у арендатора нежилого помещения нет, поэтому стороны договора специально предусматривают положение о том, как будет производиться оплата коммунальных услуг - за счет арендодателя либо за счет арендатора.

Если предоставление площадей в аренду неосновной вид деятельности, то суммы полученной арендной платы будут отражаться в составе прочих доходов, а оплата коммунальных услуг и услуг связи - в составе прочих расходов.

В налоговом учете действует аналогичное правило. Если предоставление в аренду нежилого помещения не является основным видом деятельности, то арендная плата будет учитываться в составе внереализационных доходов (ст. 250 НК РФ), а оплата ресурсоснабжающим организациям будет признаваться внереализационным расходом (ст. 265 НК РФ).

Чтобы избежать негативных последствий при применении вычетов (причем как у арендодателя, так и у арендатора), следует закрепить положение о том, что в части оплаты коммунальных услуг и услуг связи действуют элементы посреднического договора, в данном случае агентирования, при этом вознаграждение агента входит в сумму арендной платы.

Напомню, что все расходы арендатора должны быть документально подтверждены счетами ресурсоснабжающих организаций, выставленными арендодателю (Письмо Минфина России от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9).

При заключении договора аренды нежилого помещения организация обязательно столкнется с вопросом учета амортизации по неотделимым улучшениям, произведенным арендатором с согласия арендодателя, поскольку арендованное помещение, как правило, сопровождается его реконструкцией.

В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

В течение срока действия договора аренды арендатор вправе начислять амортизацию на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия собственника имущества, в части затрат, не возмещаемых арендодателем.

После прекращения договора аренды или окончания срока его действия арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу.

Вместе с тем арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды, в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ (Письмо Минфина России от 13.05.2013 N 03-03-06/2/16376).