Аренда части нежилого помещения.

Статья: Аренда части нежилого помещения: особенности идентификации предмета договора (Петухова А.В.) ("Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение", 2013, N 6) {КонсультантПлюс}

На сегодняшний день в нормативно-правовых актах отсутствует понятие "нежилое помещение". Понятию "жилое помещение" дано определение в п. 2 ст. 15 ЖК РФ: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Значит, помещение, которое не обладает указанными признаками, можно считать нежилым помещением. Однако единого определения и единых критериев признания помещения нежилым не существует.

Безусловно, нежилое помещение относится к недвижимому имуществу. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 приведено разъяснение, согласно которому помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

На практике возникают различные правовые противоречия в квалификации договора аренды части нежилого помещения, а также ряд вопросов при государственной регистрации подобного вида договора. Пункт 3 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 53).

При заключении договора аренды части нежилого помещения и дальнейшей его регистрации основную сложность вызывает возможность правильно идентифицировать (описать) объект недвижимости.

До вступления в силу Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" описание части сдаваемого в аренду помещения допускалось путем графического отображения границ и размера арендуемой площади на поэтажном плане технического паспорта, выданного БТИ, чаще всего нанесением штриховки соответствующей части помещения с указанием площади в квадратных метрах. Таким образом, допускалось самостоятельное согласование границ передаваемой части помещения, что свидетельствовало о ее индивидуализации как предмета договора.

В соответствии с п. 4 ст. 41 Закона о кадастре для постановки на учет необходимо оформить технический план, где в графической части воспроизводятся сведения кадастровой выписки, указывается местоположение такого здания, сооружения.

Именно при кадастровом и техническом учете описывается реально существующий объект недвижимости. При этом в силу п. 6 ст. 41 Закона о кадастре местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения.

Следовательно, для государственной регистрации кадастровый и технический учет - не только описание объекта недвижимости, но и подтверждение факта его реального существования, то есть с определенными границами той части помещения, которая передается по договору аренды, определенным номером, точным описанием его местонахождения (в частности, путем присвоения порядкового номера), размера площади, границы. Без такой детализации части помещения объект договора аренды будет не определен. Если объект не прошел кадастровый и технический учет, он не существует юридически, поэтому решения о приостановлении государственной регистрации договоров аренды будут правомерными.

Таким образом, становление правового поля, необходимого для регулирования отношений по аренде части недвижимого имущества, продолжается. Совершенно оправданно законодатель стремится сделать более эффективным процесс заключения договоров аренды части объектов недвижимости путем внесения различных законодательных поправок и изменений, поскольку именно грамотное заключение данного вида договора является одной из составляющих развития малого и среднего предпринимательства в РФ.