Предварительный договор аренды.

Статья: Предварительный договор аренды: на что обратить внимание (Леонова Н.) ("Практический бухгалтерский учет", 2014, N 7) {КонсультантПлюс}

Предварительный договор аренды заключается на этапе строительства, и многие характеристики объекта аренды, равно как и дату ввода в эксплуатацию, и уж тем более дату заключения долгосрочного договора, точно определить невозможно.

В предварительном договоре, как правило, закрепляется необходимость заключения и краткосрочного (до года) договора аренды, поскольку арендодателю после завершения строительства придется еще зарегистрировать право собственности. Это не быстрый процесс, и с учетом отсутствия права собственности договор долгосрочной аренды зарегистрировать практически невозможно, гораздо разумнее заключить договор краткосрочной аренды, сроком менее года (он не требует регистрации).

В идеале после того, как будет оформлено право собственности, оформляется основной договор. Однако арендодатель по каким-то причинам может передумать заключать долгосрочный договор. Арендатору же необходимо принять меры для того, чтобы обезопасить себя от такой возможности, например, следить за сроками, чтобы не допустить просрочки заключения основного договора.

Следует четко представлять себе, что фактические арендные отношения не продлевают срок предварительного договора.

Если срок для заключения основного договора, указанный в предварительном договоре, уже истек, а стороны продолжают исполнять предварительный договор, то, если арендодатель будет уклоняться от заключения основного договора, принудить его к заключению договора в судебном порядке вряд ли получится. Гражданское законодательство не предусматривает возможности продления срока предварительного договора какими-либо действиями сторон.

Таким образом, ни факт ведения переговоров относительно заключения основного договора, ни фактическое использование арендатором объекта суды не сочтут продлением предварительного договора.

К слову, предварительный договор долгосрочной аренды в регистрации не нуждается, потому что:

  • госрегистрация договора - это не разновидность формы договора (п. 1 ст. 158 ГК РФ);
  • закон устанавливает, что форма договора аренды - простая письменная (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

То есть требований к госрегистрации предварительного договора законодательство не содержит.

В любом случае надо четко помнить, что право аренды возникает исключительно на основании договора аренды, а не предварительного договора (эта точка зрения подтверждается в том числе и Постановлением Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12).