Государственная регистрация договора аренды недвижимости.

Статья: Новые правила удостоверения сделок с недвижимостью (Петухова А.В.) ("Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение", 2014, N 2) {КонсультантПлюс}

В своей деятельности индивидуальный предприниматель постоянно заключает договоры, в том числе об отчуждении или приобретении объектов недвижимости (земельных участков, объектов коммерческой недвижимости и пр.). С 1 февраля 2014 г. вступили в силу изменения в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации прав), предусматривающие обязательную нотариально заверенную форму договора купли-продажи недвижимости в некоторых регионах страны.

В соответствии с действующим законодательством квалифицированная форма договора отчуждения (приобретения) недвижимости не является обязательной (то есть не требуется нотариального оформления договора или обращения с договорами в органы Росреестра).

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). В силу ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора является момент его подписания и передачи соответствующего имущества (см., например, Постановление ФАС ПО от 08.08.2011 N А55-25782/2010).

Такой договор имеет неоспоримое преимущество (экономия денег на оформлении сделки), однако таит массу возможных негативных последствий, в частности признание сделки недействительной (когда вы лишаетесь и недвижимости, и денег).

Государственной регистрации подлежит только переход права собственности (ст. 551 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения (на основании ст. 305 ГК РФ). В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Индивидуальный предприниматель, представивший документы на регистрацию в простой письменной форме, должен понимать, что он сам несет ответственность за содержание сделки и ее правовые последствия. В соответствии с позицией законодателя нотариус как лицо абсолютно независимое в сделке (в отличие от риелтора) будет обязан обеспечить соблюдение закона при заключении договора. Если сделку удостоверил нотариус, он несет ответственность за ее законность.

На сегодняшний день Федеральный закон от 21.12.2013 N 379-ФЗ не содержит требования о совершении сделок с недвижимостью исключительно в нотариальной форме. Дело в том, что в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (например, при купле-продаже и залоге долей, ренте, заключении договора о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, договора инвестиционного товарищества, соглашения о расторжении, изменении, а также переуступке долга по нотариально заверенным сделкам), а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если при этом по закону для сделок данного вида их нотариального удостоверения не требуется.

Кроме того, в ст. 16 Закона о госрегистрации прав устанавливается право нотариуса совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права. Таким образом, если индивидуальный предприниматель решит продать или купить объект недвижимости, то ему можно вообще не приходить в Росреестр для подачи документов и получения свидетельства о праве собственности. Это можно сделать через нотариуса или его работника (абз. 3 п. 1 ст. 29 указанного Закона).

В рамках реализации государственной политики по расширению объемов предоставленных госуслуг в электронном виде в связи с нововведениями появилась возможность подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в форме электронного документа. Теперь не нужно стоять в очереди, можно подать документы прямо из офиса, без отрыва от работы. Это существенно экономит время и силы заявителя. Возможность получения информации из базы данных Росреестра уже получила огромную популярность, а с 1 февраля 2014 г. появилась еще дополнительная возможность зарегистрировать право собственности электронно.