Правовые нюансы арендных отношений.

Статья: Некоторые правовые нюансы арендных отношений (Кислов С.С.) ("Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение", 2013, N 11) {КонсультантПлюс}

Залогом успешного бизнеса, по мнению разных экспертов, может быть грамотная реклама, планирование, сплоченная и инициативная команда, творческий подход, удачное название и местоположение. У каждого свой рецепт. Кроме того, все едины во мнении, что бизнес должен постоянно расширяться. Это невозможно без приобретения прав на дополнительные помещения в собственность или аренду. Если вы прорабатываете такую проблему или хотя бы задумались над ней, данная статья для вас. Мы рассмотрим вопросы, связанные с заключением и исполнением договоров аренды помещений, расположенных во вновь построенных зданиях, включая многоквартирные жилые дома.

Важные разъяснения о нюансах заключения и исполнения договоров аренды даны в Постановлении N 73. В частности, в п. 11 этого документа указано: отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса. Иными словами, можно заключить с застройщиком договор аренды, не дожидаясь, когда он получит разрешение на ввод построенного здания в эксплуатацию. Если согласно договоренности сторон ремонтные и отделочные работы выполняются не застройщиком, а арендатором, то и передать помещение по акту приема-передачи можно даже при отсутствии у застройщика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Обратите внимание! Сказанное верно при условии, что застройщику выдано разрешение на строительство. В противном случае строящийся объект признается самовольной постройкой. В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Поэтому договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. Таким образом, если у застройщика отсутствует разрешение на строительство недвижимости, договор аренды не соответствует законодательству даже в том случае, когда в нем присутствует пункт, обязывающий застройщика-арендодателя оформить право собственности на данный объект.

Если арендатор получает помещение до того, как застройщику будет выдано разрешение на ввод здания в эксплуатацию, необходимо учитывать положения ст. 9.5 КоАП РФ. Согласно ч. 5 этой статьи привлечению к административной ответственности подлежат лица, осуществляющие эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство. Как следует из п. 7 Постановления N 11, субъектом данного административного правонарушения является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства. Причем, если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только то лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым. Более конкретно правовая позиция Пленума ВАС РФ сформулирована в п. 11 Постановления N 73: при наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Итак, любое лицо (не только застройщик объекта), непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства при отсутствии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию, рискует быть подвергнутым наказанию в виде штрафа, размер которого для индивидуальных предпринимателей составляет от 1000 до 2000 руб., для юридических лиц - от 10 000 до 20 000 руб.

Известно, что в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Это общее правило. В отношении зданий (помещений в них) действует п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Несоблюдение требования о государственной регистрации не освобождает арендатора от обязанности:

  • вносить арендную плату в установленном договором размере;
  • платить неустойку за нарушение условий пользования имуществом, если она предусмотрена соглашением сторон.

В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены правам третьих лиц. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя). Такой позиции придерживается Пленум ВАС РФ (п. 14 Постановления N 73). Она же применяется нижестоящими судами при рассмотрении соответствующих споров. Следовательно, нет оснований надеяться на то, что суд освободит арендатора от обязанности внесения арендной платы за период с момента принятия имущества по акту приема-передачи в связи с тем, что государственная регистрация договора аренды проведена позже (Постановление ФАС УО от 19.09.2013 N Ф09-9610/13 по делу N А60-19904/2012 и др.).