Практика применения договора о долевом участии в строительстве

Статья: Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора (Евстратова Н.К.) ("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2014, N 7) {КонсультантПлюс}

Вопрос заключения договора долевого участия в строительстве возникает только в случае привлечения денежных средств в строительство с последующим получением лицом, вкладывающим денежные средства, права собственности на объект долевого строительства. Следовательно, перед застройщиком, инвестором возникает вопрос, какой договор ему можно и следует заключить. Такой же вопрос возникает и перед гражданином, имеющим намерение оплатить будущую недвижимость (квартиру, нежилое помещение) и через определенный период времени получить эту недвижимость в собственность.

Если с точки зрения гарантий для гражданина более выгодным является заключение договора долевого участия, и при этом он может заключить любой другой договор, не неся за это ответственность, то застройщик или инвестор должен понимать, какой договор он вправе заключить и какую он будет нести ответственность, если нарушит нормы закона.

Застройщик, инвестор согласно сложившейся практике в этой сфере бизнеса может заключить договор долевого участия, предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи будущей вещи, инвестиционный договор, договор уступки прав по инвестиционному договору и другие виды договора. При выборе договора ему необходимо понять, какими нормами законов регулируется каждый договор и с каким субъектом он может заключить тот или иной договор.

Одной из самых распространенных сделок, не предусмотренных Законом о долевом участии, является заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры или нежилого помещения (далее - ПДКП).

Долевое участие в строительстве регулируется нормами Закона о долевом участии, а также законодательством о защите прав потребителей, которое применяется к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 9 ст. 4 Закона о долевом участии)

По договору участия в долевом строительстве (далее - также ДДУ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К предварительному договору применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и законодательства о защите прав потребителей (к отношениям с гражданином).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, инвестор, осуществляющий вложение денежных средств в строительство, имеющий намерение привлекать денежные средства в этих целях и не являющийся застройщиком, не вправе заключить ДДУ.

Согласно части 2 статьи 1 Закона о долевом участии привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Что касается юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих намерение приобрести будущую недвижимость, то с ними застройщик вправе заключить как ДДУ, так и ПДКП, а инвестор, соответственно, лишь ПДКП.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года (далее - Обзор от 04.12.2013), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Если в нарушение Закона о долевом участии заключен ПДКП помещения (жилого либо нежилого), то на основании части 3 статьи 3 Закона о долевом участии гражданин вправе потребовать от лица, не уполномоченного на привлечение денежных средств для долевого строительства:

  • возврата переданных ему денежных средств;

  • взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере;

  • возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков (п. 7 Обзора от 04.12.2013).

Кроме этого, в соответствии с законодательством о защите прав потребителей в случае оплаты будущего жилого помещения гражданин может потребовать возмещение морального вреда и штраф за неудовлетворение законного требования потребителя (п. 8 Обзора от 04.12.2013).

Следует отметить, что согласно пункту 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (ранее практика судов общей юрисдикции не была единообразной).

Согласно части 2.2 статьи 1 Закона о долевом участии лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных этой нормой Закона, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Гражданин - покупатель квартиры, который заключил предварительный договор и произвел по нему оплату квартиры, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и дом введен в эксплуатацию или если застройщик уклоняется от ввода в эксплуатацию уже фактически построенного многоквартирного дома, имеет право на признание права собственности на квартиру (пункты 13 и 14 Обзора от 04.12.2013).

Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации указал, что приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве и по предварительному договору купли-продажи квартиры может требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана (пункты 16 и 17 Обзора от 04.12.2013). Это решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен (в приведенном в Обзоре от 04.12.2013 примере указано, что дом был достроен на 80 процентов), а квартира имеет индивидуально-определенные признаки.

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что использовать конструкцию предварительного договора купли-продажи будущей вещи возможно лишь с покупателем - юридическим лицом или с покупателем - индивидуальным предпринимателем. В остальных случаях и для застройщика, и для инвестора, не являющегося застройщиком, могут наступить негативные последствия в виде привлечения к административной ответственности и возмещения убытков покупателю.