Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве

Статья: Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве. Оправданы ли риски? (Сорокина Ю.) ("Жилищное право", 2014, NN 3, 4) {КонсультантПлюс}

В настоящее время на рынке недвижимости важное значение имеет приобретение недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Среди прав, которыми обладает участник долевого строительства, стоит отметить право на уступку требования по договору долевого участия.

По общему правилу право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Вместе с тем такой договор не только прямо не регулируется действующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, крайне противоречива. В этих условиях анализ и обобщение судебной практики по данному вопросу приобретают особенную значимость.

Анализируя риски, существующие при приобретении недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в том числе путем уступки прав требования по договору о долевом участии в строительстве, автор приходит к выводу, что конечный покупатель, в целях исключения риска, должен получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у него, выяснить, насколько успешно идет строительство, и другие нюансы.

Вместе с тем существующая судебная практика показывает, что в случае, если застройщик, генеральный подрядчик, действует недобросовестно, указанных мер будет однозначно недостаточно.

Во-первых, массив нормативно-правовых актов, регулирующих отношения в сфере строительства, настолько велик, что обычный гражданин, а зачастую и квалифицированный специалист не способны надлежащим образом проверить документы на строительство жилого дома. Во-вторых, автор рассматривает ситуацию, в которой права на спорное жилое помещение были приобретены двумя лицами, первым - на основании договора инвестиционного вклада, вторым - на основании договора участия в долевом строительстве. Соответственно, в данном случае, проверка полномочий застройщика неспособна предостеречь дольщика от совершаемой ошибки.

При заключении договора участия в долевом строительстве в первую очередь необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - ФЗ "Об участии в долевом строительстве"), согласно которым право на привлечение денежных средств граждан для строительства имеют застройщики только на основании договора участия в долевом строительстве, который должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В свою очередь лицу, приобретающему жилое помещение на основании уступки участником долевого строительства прав требования по договору, необходимо помнить, что соответствующее соглашение равным образом заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

При этом в целях обеспечения прав дольщиков необходимо помнить, что согласно ч. 3 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Таким образом, помещение в строящемся жилом доме на основании договора уступки прав по договору о долевом участии в строительстве может быть приобретено только в том случае, если основной договор заключен между застройщиком, подпадающим под требования ФЗ "Об участии в долевом строительстве", и физическим лицом и зарегистрирован в установленном законом порядке.