Права участников долевого строительства жилья в Российской Федерации

Статья: Права участников долевого строительства жилья в Российской Федерации: проблемы реализации (Вербина О.Л.) ("Правовые вопросы недвижимости", 2014, N 1) {КонсультантПлюс}

Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилого помещения в собственность в последние годы развития российского общества является участие в долевом строительстве жилых помещений. Однако по различным причинам сохраняется опасность увеличения количества неплатежеспособных и несостоятельных застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, которые ставят под угрозу решение "жилищного вопроса" населения, что требует доработки действующего законодательства, которое в настоящее время не содержит достаточно эффективных способов защиты участников долевого строительства жилья. Долевое строительство является почвой для совершения ряда правонарушений со стороны застройщиков и ставит под угрозу реализацию конституционного права граждан на жилье. Это требует ужесточения надзора и контроля со стороны государства за исполнением данного вида обязательств.

В ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" содержится определение договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из данного определения следует, что договор долевого участия является консенсуальным, возмездным, двусторонне-обязывающим (синаллагматическим), в котором обязанности сторон взаимно обусловливают одна другую, так как исполнение застройщиком обязательств по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства обусловлена исполнением последним своих обязательств по оплате обусловленной договором цены (п. 1 ст. 328 ГК РФ)

В правоприменительной практике нередко возникают проблемы, связанные с решением вопросов о сроках исполнения обязательства по передаче заказчику результатов выполненных работ исполнителем. Достаточно остро данная проблема стоит в сфере строительства многоквартирных домов. Одним из наиболее часто встречающихся нарушений является просрочка в передаче объекта строительства заказчику. В возникающих правоотношениях потребитель, финансирующий строительство своей части многоквартирного дома - квартиры, является более "слабой" стороной, нуждающейся в серьезной правовой поддержке, поэтому анализ действующего законодательства, регулирующего одно из существенных условий договора долевого участия в строительстве - условие о сроках, вызывает большой научный и практический интерес.

Бесспорно, что потребитель, внесший в качестве предоплаты денежные средства за приобретаемую квартиру, вправе рассчитывать на то, чтобы и обязательства по передаче ему предмета договора со стороны исполнителя были выполнены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) обязанностью застройщика является передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Однако ч. 3 названной статьи предоставляет застройщику право перенести срок, если строительство не может быть завершено в установленный срок при условии письменного уведомления участников не менее чем за два месяца. Данная норма права позволяет застройщикам неограниченное количество раз переносить сроки сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости, соблюдая всего лишь формальность заблаговременного уведомления граждан о переносе сроков исполнения обязательства. Это создает неблагоприятную ситуацию на рынке жилья: долгострои и рост числа граждан, оставшихся без денежных средств и жилых помещений. Так, статистика показывает, что в течение 2010 г. в Российской Федерации каждый десятый жилой дом не достроен в срок. Практически рычагов привлечения застройщиков к ответственности нет. В то же время п. п. 5, 6 ст. 5 Закона предусматривают ответственность участника строительства за нарушение сроков оплаты цены договора. Статья 9 Закона не предусматривает основание расторжения договора при неоднократном нарушении сроков исполнения обязательства. В рамках действующих норм в соответствии со ст. 23 названного Закона уполномоченный федеральный орган исполнительной власти обладает контролирующими и надзирающими функциями, куда могут обратиться граждане с жалобами на действия застройщиков. В субъектах Федерации такими органами являются, например, комитеты архитектуры и строительства при администрациях областей.

За защитой нарушенных прав граждане могут обратиться в судебные инстанции. Представляется, что судам при решении вопроса о том, привлекать ли застройщика к ответственности или нет, какие меры ответственности применять, необходимо исследовать причины, послужившие основанием для продления сроков строительства и передачи объекта заказчику. Если налицо необоснованное затягивание процесса строительства, застройщик должен быть привлечен к ответственности. Если им были предприняты все меры к обеспечению своевременного исполнения обязательств по передаче объекта, то эти меры должны рассматриваться в совокупности с действиями потребителя, только тогда им можно давать надлежащую оценку. Именно в этом немаловажную роль должны играть соответствующие контролирующие федеральные органы исполнительной власти.

В то же время следует отметить, что, как правило, государственные органы вынуждены отвечать на жалобы граждан и только в этом случае каким-то образом реагировать на нарушение прав участников долевого строительства жилья. Зачастую их деятельность носит малоэффективный характер, и граждане вынуждены обращаться в суд.

Практика показывает еще одну проблему, с которой могут столкнуться участники долевого строительства жилья. Так, зачастую квартиры в строящемся доме приобретаются по договору об уступке права требования, когда заказчик-организация уступает свое право требования на квартиру физическому лицу, т.е. он становится новым кредитором по обязательству.

Таким образом, правовое регулирование договора участия в долевом строительстве жилья до настоящего времени не в полном объеме может защитить граждан, чьи права нарушаются недобросовестными застройщиками. В то же время следует указать, что определенные положительные сдвиги в этом направлении наметились. Так, в 2013 г. регламентирован порядок ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Данный реестр и критерии отнесения граждан к разряду пострадавших утверждены Приказом Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. N 403. В п. 2 названного Приказа одним из критериев отнесения граждан - участников долевого строительства жилья к пострадавшим является просрочка исполнения перед гражданином обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства для строительства многоквартирного дома более чем на 9 месяцев <14>. Вероятнее всего, данный нормативный акт станет одним из этапов на пути к более жесткому регламентированию обязанностей застройщиков перед гражданами и позволит законодателю внести существенные дополнения и в законодательство соответствующего направления.

Хотелось бы, однако, заметить, что нельзя придерживаться стереотипа, согласно которому потребитель всегда прав. Баланса между интересами застройщика и интересами гражданина как участника долевого строительства жилья законодательство пока не установило. Учитывая именно эти обстоятельства, судебные инстанции должны всесторонне рассматривать данную категорию гражданско-правовых споров и выносить решения, руководствуясь только законом и своим внутренним убеждением.