Размещение конструкции на многоквартирном доме


Статья: О рекламных и информационных конструкциях (Серова А.И.) ("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2013, N 3) {КонсультантПлюс}

Если строительная фирма предполагает разместить конструкцию на многоквартирном жилом доме, нужно учитывать следующее. В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому договариваться с собственниками помещений в МКД необходимо при размещении как рекламной конструкции, так и установки, имеющей информационный характер. От лица собственников может выступать ТСЖ (ст. 138 ЖК РФ).

 

Обратите внимание! Если конструкция будет размещена на общем имуществе МКД, стройфирму обяжут вносить плату за его использование. Причем отказ от заключения договора пользования общим имуществом МКД и внесения платы позволит собственникам помещений обратиться в суд с иском о взыскании со строительной организации сумм неосновательного обогащения на основании ст. 1102 ГК РФ. Правда, чтобы добиться удовлетворения иска, собственникам необходимо убедить суд в том, что расчет суммы неосновательного обогащения произведен правильно. Иными словами, оказавшись в роли ответчика, можно поставить под сомнение размер неосновательного обогащения. В судебной практике есть примеры, когда арбитры уменьшали заявленную в иске сумму более чем в три раза (Постановление ФАС УО от 05.05.2011 N Ф09-1748/11-С5 по делу N А50-10753/2010).

 

Что является общим имуществом МКД? Состав общего имущества МКД определен в п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также в п. п. 2 - 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). В силу п. 2 указанных Правил в состав общего имущества включаются:

а) помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Соответственно, если рекламная или информационная конструкция размещена не на общем имуществе МКД, собственники помещений (ТСЖ) не вправе предъявлять требования о внесении платы, демонтаже и т.п. В качестве примера рассмотрим ситуацию, представленную в Решении Арбитражного суда г. Москвы от 28.05.2010 по делу N А40-172777/09-155-1236. ТСЖ просило суд:

- обязать арендатора помещений демонтировать вывеску;

- запретить ему размещать на фасаде дома любые конструкции без заключения в установленном законом порядке договора на использование общего имущества многоквартирного дома;

- взыскать с нарушителя неосновательное обогащение в размере свыше 1,8 млн руб. в пользу собственников дома путем перечисления денежных средств на расчетный счет ТСЖ;

- дополнительно взыскать в пользу ТСЖ расходы по уплате госпошлины и на оплату услуг представителя.

Возражая против иска, организация, разместившая спорную конструкцию, указывала на то, что арендуемое ей нежилое помещение имеет отдельный вход с обустроенным над ним козырьком. Этот вход и, соответственно, козырек над ним не предназначены для обслуживания каких-либо других помещений дома, кроме арендованного нежилого помещения, и поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу МКД. В связи с тем что спорная вывеска смонтирована именно на вышеуказанных козырьке и опорах, она не может считаться расположенной на общем имуществе собственников помещений МКД.

Оценив представленные доказательства, суд решил, что ТСЖ в нарушение ст. 65 АПК РФ не подтвердило, что спорная конструкция действительно размещена на общем имуществе собственников помещений жилого дома. Как следствие, арбитры признали требования ТСЖ необоснованными.

 

К сведению. Обращение ТСЖ в вышестоящие судебные инстанции не позволило добиться изменения данного судебного вердикта. Сначала Девятый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 11.08.2010 N 09АП-17266/2010-ГК), а затем и ФАС МО (Постановление от 10.11.2010 N КГ-А40/13865-10) оставили это решение без изменения, а высший хозяйственный суд страны не нашел оснований для пересмотра дела в порядке надзора (Определение ВАС РФ от 09.03.2011 N ВАС-1925/11).

 

Нередко собственники квартир уверены, что внешняя сторона балконов и лоджий принадлежит им и не является общим имуществом МКД. Основываясь на этом убеждении, они могут требовать (в том числе обратившись в суд) убрать вывеску либо заключить с ними договор о пользовании. Имейте в виду, судьи отказывают в удовлетворении таких исков, указывая, что собственники квартир не обладают какими-либо правами на такой конструктивный элемент здания, как фасад, поскольку законодательством не предусмотрена передача собственникам жилых помещений в МКД несущих конструкций и иных конструктивных элементов. Балконные плиты относятся к ограждающим несущим конструкциям жилого дома, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. Указанная правовая позиция изложена в том числе в Решении ВС РФ от 09.11.2011 N ГКПИ11-1727, которое оставлено без изменения Определением ВС РФ от 17.01.2012 N КАС11-789 (см., в частности, Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 24.08.2012 N 33-8019).

И еще один важный нюанс. Право распоряжения общим имуществом МКД предоставлено собственникам помещений в нем (лицам, уполномоченным представлять интересы собственников). Поэтому если демонтировать вывеску требует арендатор помещений в МКД, суд укажет на то, что его права не нарушены. В частности, ФАС ВСО в Постановлении от 03.08.2010 по делу N А19-14133/09:

- согласился с тем, что спорные конструкции размещены на ограждающих несущих и ненесущих конструкциях дома (на наружных стенах и лоджиях), которые являются общим имуществом собственников помещений в МКД;

- отказал в удовлетворении требований о демонтаже и взыскании денежных средств (упущенной выгоды и реального ущерба), отметив, что право выдвигать такие требования предоставлено собственнику, каковым арендатор не является.