Сложности обжалования кадастровой стоимости

{Статья: Легитимное и практическое соотношение понятий кадастровой и рыночной стоимости земельных участков (Климов Е.В.) ("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2012, N 11) {КонсультантПлюс}}

В случае несогласия землепользователя с результатами кадастровой оценки земельного участка существует объективная необходимость разрешения вопроса о возможностях и способах обжалования кадастровой стоимости, что представляет определенную сложность.

Изначально перед заявителями стоит задача, как сформулировать требования и, соответственно, в какой суд обратиться.

Поскольку кадастровая стоимость участков устанавливается нормативными актами субъектов Российской Федерации, обжалование которых подсудно судам общей юрисдикции, вплоть до середины 2009 года арбитражные суды в принципе отказывали в принятии к рассмотрению споров этой категории от землепользователей - субъектов предпринимательской деятельности. Суды же общей юрисдикции при принятии судебных актов, как правило, ссылались на формальное соблюдение органами власти субъектов Российской Федерации процедур кадастровой оценки и не исследовали отчеты на предмет соблюдения Методических указаний (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39), отказывали в удовлетворении ходатайств о производстве экспертизы отчета на предмет соответствия Методическим указаниям и правильности определения факторов рыночной стоимости, способных повлиять на результаты кадастровой оценки. Кроме того, ранее отказав в удовлетворении требования о признании нормативного правового акта недействительным одному из заявителей, суды общей юрисдикции, по сути, уже были связаны своими же доводами при рассмотрении другого аналогичного дела. Помимо этого, сформированная сегодня устойчивая практика Верховного Суда Российской Федерации по делам обозначенной категории фактически лишает землепользователей шансов на положительный для них исход дела.

С середины 2009 года споры о результатах определения кадастровой стоимости начали рассматриваться арбитражными судами, что повлекло за собой формирование нестабильной, но отчасти положительной для землепользователей судебной практики.

Учитывая, что на размер кадастровой стоимости прежде всего оказывают влияние два основных фактора - вид разрешенного использования земельного участка и удельный показатель кадастровой стоимости, а также законность и обоснованность действий государственных органов, ответственных за организацию и проведение кадастровой оценки, значительное количество землепользователей, недовольных результатами оценки, обращаются в арбитражные суды в рамках процедуры оспаривания действий и бездействия государственных органов, участвующих в процедуре государственной кадастровой оценки земель. При этом заявители в первую очередь исходят из того, что законом за каждым из этих органов закреплены свои полномочия, которые должны соблюдаться, иначе кадастровая оценка не будет признана законной.

Но очевидно, что при обращении в арбитражный суд с подобными заявлениями остро встает вопрос соблюдения 3-месячного срока для обжалования действий государственных органов, установленного статьей 198 АПК РФ. В большинстве случаев судебная практика показывает, что за момент, когда заявителю стало известно о нарушении его прав результатами кадастровой оценки судами принимается момент получения заявителем кадастровой выписки. Заявители в соответствии с пунктом 4 статьи 198 АПК РФ, как правило, ходатайствовали о восстановлении пропущенного срока, и в подавляющем большинстве подобных случаев суды отказывали в удовлетворении таких ходатайств и, соответственно, в удовлетворении заявленных требований по формальным основаниям - по причине пропуска срока.

Представляется, что для устранения необходимости восстановления указанного процессуального срока заявителям необходимо формулировать свои требования по общим правилам искового производства, что, очевидно, позволит применять общий срок исковой давности в 3 года, установленный законодательством.

Отсутствует внесудебный порядок установления кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости. В результате граждане и юридические лица обращаются в судебные органы по вопросу изменения кадастровой стоимости земельных участков. Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, суды, по нашим наблюдениям, как правило, принимают позицию правообладателей участков, не оспаривающих достоверность ранее проведенной оценки (действий, актов органа кадастрового учета и т.п.), а настаивающих на определении кадастровой стоимости участка на основании отчета о рыночной оценке. Такое требование (об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной) заявляется только в порядке искового производства, а ответчиком по нему выступает ФГБУ "ФКП Росреестра" как орган, уполномоченный на проведение кадастровой оценки.

Анализируя Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, можно прийти к следующим выводам:

1) если кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости (значительно выше), вы вправе в судебном порядке оспорить эту стоимость;

2) между кадастровой и рыночной стоимостью имеется прямая связь, что следует из системного анализа норм существующего законодательства.

"...В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса действует в редакции Закона N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

...Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости" (Постановление N 913/11);

3) права владельца земельного участка можно защитить посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости в части сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

"...Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости" (Постановление N 913/11);

4) спор подлежит рассмотрению по правилам искового производства.

"...Заявленные обществом требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза" (Постановление N 913/11);

5) спор не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ. Для разрешения вопроса по существу не требуется обжаловать акт государственного органа субъекта Российской Федерации, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков.

"...Сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются" (Постановление N 913/11);

6) истец обязан доказать действительную рыночную стоимость земельного участка. Суд может назначить экспертизу отчета об определении рыночной стоимости, выполненного по заказу истца.

"...Требование... подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза" (Постановление N 913/11);

7) в решении суда должно быть указано на обязанность органа кадастрового учета изменить кадастровую стоимость.

"...Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта" (Постановление N 913/11).

С момента принятия Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановления N 913/11 по делу N А27-4849/201 и в соответствии с изложенной в нем позицией в стране вновь начала формироваться судебная практика по искам, в которых в качестве требования указано на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.