Кадастровую стоимость признали равной рыночной стоимости

Статья: Исчисление земельного налога при изменении кадастровой стоимости земли в течение года (Саяпина Е.Н.) ("Пищевая промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", 2013, N 8) {КонсультантПлюс}

Статья 66 ЗК РФ закрепляет две модели исчисления кадастровой стоимости земельного участка:

  • либо в результате проведения государственной кадастровой оценки (посредством массовой кадастровой оценки);
  • либо путем установления рыночной стоимости (определенной индивидуально для объектов недвижимости).

Если кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную, то она устанавливается в размере, равном рыночной стоимости (п. 3).

Организация вправе заказать независимую оценку рыночной стоимости земельного участка, которая проводится в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности). Если полученная оценка окажется меньше установленной в государственном кадастре, можно заявить о пересмотре кадастровой стоимости. Этот вопрос разрешается органами исполнительной власти (специальной комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) в порядке, предусмотренном ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, или в судебном порядке. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость участка должна устанавливаться на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Для справки. Расхождение кадастровой и рыночной стоимостей может обусловливаться не только различием в методических подходах к определению указанных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки, но и такими факторами, как наличие и учет оценщиком специфических характеристик земельного участка, периодичность проведения работ по государственной кадастровой оценке, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от его кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры) (Письмо Минэкономразвития России от 28.06.2011 N ОГ-Д06-221).

Органы кадастрового учета обязаны внести рыночную стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости на основании:

  • принятого комиссией решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности);
  • или вступившего в законную силу решения суда об установлении рыночной стоимости участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11).

При этом согласно ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости признаются измененными с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, в том числе по результатам рассмотрения споров о ее оценке.

В связи с вышеизложенным возникает вопрос: в каком порядке рассчитывается земельный налог, если при пересмотре кадастровой стоимости она установлена в размере рыночной?

Минфин разъяснял следующее:

  • если кадастровая стоимость земельного участка, определенная по итогам рассмотрения споров в комиссии в размере рыночной стоимости, установлена на дату принятия решения комиссией в текущем налоговом периоде, то она должна применяться при исчислении налога в следующем налоговом периоде, а если она определена на 1 января года, являющегося налоговым периодом, то должна применяться в текущем году (Письмо от 01.03.2012 N 03-05-04-02/17);
  • если в результате судебного решения кадастровая стоимость, установленная на начало налогового периода, признается равной рыночной стоимости, то изменяемая кадастровая стоимость применяется с налогового периода, на начало которого она установлена судебным решением (Письма от 18.04.2013 N 03-05-05-02/13352, от 13.09.2012 N 03-05-06-02/65). Причем ранее уплаченная сумма земельного налога подлежит перерасчету (возврату или зачету) (Письма от 10.04.2013 N 03-05-05-02/11854, от 30.10.2012 N 03-05-05-02/111, от 01.11.2012 N 03-05-05-02/112).

В связи с принятием высшими арбитрами Постановления от 06.11.2012 N 7701/12 финансисты в Письме от 03.06.2013 N 03-05-04-02/20217 сделали уточнение - если кадастровая стоимость земельного участка признается равной его рыночной стоимости на основании судебного решения или решения комиссии по рассмотрению споров и установлена на дату принятия такого решения, то исчисление земельного налога в этом случае должно осуществляться с применением позиции, изложенной в Письме от 13.03.2013 N 03-05-04-02/7507, то есть не с начала следующего налогового периода, а с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев налогового (отчетного) периода с даты внесения изменений в государственный кадастр недвижимости к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. В отношении кадастровой стоимости земли, определенной в размере рыночной на начало налогового периода, мнение финансового ведомства осталось неизменным.

К сожалению, перечисленные вопросы были поводом для споров организаций с контролирующими органами. Например, проверяющие считали, что судебное решение, определяющее кадастровую стоимость равной рыночной, не может распространяться на ранее возникшие правоотношения в налоговой сфере, так как устанавливает только юридический факт, вступает в законную силу в ином порядке, чем предусмотрено законодательством о налогах и сборах, и применяться к налоговым правоотношениям может только с очередного налогового периода. И, между прочим, некоторые судьи налоговых инспекторов поддерживали, отмечая, что перерасчет кадастровой стоимости ретроспективно не осуществляется, поскольку установленная судом кадастровая стоимость в размере рыночной подлежит внесению в государственный кадастр на основании вступившего в законную силу судебного акта. Пример - подход ФАС УО в Постановлении от 13.03.2013 N Ф09-3710/12 (кстати, налогоплательщик, не согласившись с данным судебным актом, подал заявление о его пересмотре в порядке надзора, Определением ВАС РФ от 18.06.2013 N ВАС-8250/13 заявление к производству принято).

Остается надеяться, что налоговики на местах примут на вооружение и позицию высших арбитров, и перечисленные разъяснения финансового ведомства, тем более что они доведены ФНС до нижестоящих инспекций Письмом от 25.06.2013 N БС-4-11/11462@.

В Письмах Минфина России от 16.07.2013 N 03-05-04-02/27809 (направлено Письмом ФНС России от 19.07.2013 N БС-4-11/13149 нижестоящим налоговым органам) и от 12.07.2013 N 03-05-05-02/27214 чиновники снова поменяли свою позицию - и произошло это практически в течение одного месяца. В своих новых разъяснениях финансисты сослались на позицию Президиума ВАС, изложенную в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, в соответствии с которой установление судом рыночной стоимости участка должно являться основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и по состоянию на дату, указанную в решении суда. И с учетом того что налоговое законодательство не содержит порядка определения налоговой базы по земельному налогу при изменении кадастровой стоимости в течение года, причем будь то в результате изменения вида разрешенного использования участка или признания ее в размере рыночной, заключили, что новая кадастровая стоимость должна применяться в целях определения налоговой базы со следующего налогового периода (а не в том периоде, когда произошли изменения). К такому выводу финансисты приходили и раньше - до выхода в свет Постановления Президиума ВАС РФ от 06.11.2012 N 7701/12, изменившего их подход.

Но исключением все же стал случай, когда изменения в государственный кадастр в части установления кадастровой стоимости, равной рыночной, внесены по состоянию на 1 января года, являющегося текущим или предшествующим налоговым периодом. Минфин в этом вопросе остался верен себе - налог должен исчисляться с применением новой стоимости за весь налоговый период, по состоянию на 1 января которого были внесены изменения в кадастр, а также за все последующие периоды.

В Письме от 12.07.2013 N 03-05-05-02/27214 финансовый орган обратил внимание, что право на перерасчет сумм земельного налога возникает только с даты изменения кадастровой стоимости земельного участка, указанной в государственном кадастре недвижимости. То есть на основании вынесенного решения суда без внесения измененных сведений в госкадастр декларацию по земельному налогу на уменьшение суммы налога за предыдущие периоды подавать рано.

На наш взгляд, нестабильность позиции финансового и налогового ведомств, запутывающая налогоплательщика, в совокупности со сформировавшейся позицией высших арбитров окажется в пользу организации, оспаривающей в суде решение налогового органа, нарушающее ее права в части исчисления земельного налога.