Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 



Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества


Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 616 ГК РФ



1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом


Закон, устанавливая обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта имущества, не определил порядок взаимоотношений сторон во время его проведения, если оно создает препятствия арендатору при пользовании предметом аренды.


1.1. Вывод из судебной практики: Проведение арендодателем капитального ремонта арендованного имущества не является нарушением прав арендатора, связанных с пользованием таким имуществом.


Судебная практика:


Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что арендодатель вправе требовать от арендатора освобождения арендуемого имущества (помещения), если использование данного имущества арендатором во время капитального ремонта препятствует его проведению.


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2008 по делу N А05-8000/2007

"...До принятия судом решения истец уточнил исковые требования и просил обязать ответчика восстановить вход в торговый зал...

ООО "Северный берег" обратилось со встречным иском к предпринимателю Назаровой О.С. о досрочном расторжении договора аренды от 06.03.07, а также об обязании Назаровой О.С. освободить арендуемые помещения в здании по адресу: г. Архангельск, Никольский пр., д. 64.

ООО "Северный берег" неоднократно обращалось к предпринимателю (письма от 24.07.07, от 09.08.07) с уведомлением о досрочном расторжении договора в связи с проведением капитального ремонта, а также освобождении помещения.

В августе 2007 года во исполнение предписания от 24.04.07 ООО "Северный берег" установило ограждение; при этом проход к помещениям первого этажа не был обустроен.

Предприниматель Назарова О.С., ссылаясь на то, что действия по установке ограждения (забора) без обустройства прохода в складское помещение лишают ее возможности завозить и разгружать товар, нарушают ее права и препятствуют ее предпринимательской деятельности, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО "Северный берег" в обоснование встречного требования сослалось на нарушение предпринимателем условий договора аренды, а также невозможность продолжать капитальный ремонт здания.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении первоначального требования, исходил из того, что действия предпринимателя выходят за пределы осуществления права арендного пользования. Частично удовлетворяя встречный иск, суд указал на то, что нахождение предпринимателя и ее имущества в здании препятствует проведению ремонта, а также опасно для жизни и здоровья людей.

В силу пункта 1 статей 611, 616 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Таким образом, действия собственника здания (ООО "Северный берег") по проведению капитального ремонта здания являются правомерными. Кроме того, арендодатель заблаговременно предупредил предпринимателя Назарову О.С. о проведении ремонта арендуемого ею помещения.

Вывод арбитражных судов о необходимости выселить предпринимателя Назарову О.С. на период проведения ремонтных работ обоснован..."


1.2. Вывод из судебной практики: Распоряжение органа исполнительной власти о согласовании капитального ремонта и (или) перепланировки арендуемого имущества, принятое на основании заявления арендодателя, может быть оспорено арендатором, если проведение такого ремонта и (или) перепланировки нарушает его права.


Судебная практика:


Определение ВАС РФ от 03.06.2011 N ВАС-6833/11 по делу N А40-93165/10-106-507

"...Заявленное требование мотивировано тем, что заявитель не является коммерческой структурой, занимается социальной защитой прав и интересов инвалидов, бывших военнослужащих и сотрудников МВД РФ, участвовавших в операциях в "горячих" точках и в антитеррористических операциях, получивших увечья и потерю здоровья, утративших возможность жить полноценной жизнью, для чего использует арендованное имущество. Спорное нежилое помещение общественная организация занимает на основании договора аренды, заключенного с ГУП "Спецстройэксплуатация" сроком до 31.07.2026, которым предусмотрена обязанность арендатора произвести капитальный ремонт здания. Факт производства капитального ремонта подтвержден судебными актами по делу N А40-50961/06-91-392. В 2005 году право собственности на указанное нежилое помещение общей площадью 1672,8 кв. м перешло к ООО "ВИРА+", которое без наличия к тому правовых оснований обратилось в префектуру СВАО г. Москвы с заявлением о согласовании проведения работ по переоборудованию спорного помещения. Данное заявление было рассмотрено ответчиком на заседании комиссии, без приглашения арендаторов помещения, по результатам чего принято распоряжение от 08.02.2010 N 20-СН, которое оспаривается в настоящем процессе.

Суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое распоряжение префекта СВАО г. Москвы от 08.02.2010 N 20-СН "О согласовании проведения работ по переоборудованию на объекте по адресу: 2-я улица Марьиной Рощи, д. 2-А" принято в нарушение статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не были учтены интересы арендатора спорного объекта недвижимости.

При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Кодекса, суды установили, что принятое по результатам рассмотрения заявления общества распоряжение префекта СВАО г. Москвы от 08.02.2010 N 20-СН нарушает права и законные интересы заявителя как арендатора спорного имущества.

...в передаче дела N А40-93165/10-106-507 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.04.2011 по указанному делу отказать..."


2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"


Статья 616 ГК РФ предоставляет арендатору право произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если такая обязанность арендодателем не исполняется. Статья 623 ГК РФ устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору только при условии согласования их с арендодателем, если иное не установлено законом.

На практике возникают споры о том, является ли капитальный ремонт неотделимым улучшением. От решения этого вопроса может зависеть, в частности, право арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, если стоимость неотделимых улучшений по договору не возмещается.


2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу соотношения понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения" существует три позиции судов.


Позиция 1. Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением.


Судебная практика:


Примечание: В приведенном ниже Определении суд указал, что арендатор, осуществив капремонт без согласия арендодателя, нарушил положения ст. 623 ГК РФ, в которой говорится об улучшениях арендованного имущества.


Определение ВАС РФ от 27.09.2010 N 13067/10 по делу N А03-16500/2009

"...Как следует из судебных актов, между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО Группа компаний "Шквал" (арендатор) 15.12.2006 был заключен договор аренды нежилого помещения - здания бани, расположенного по адресу: город Барнаул, ул. Матросова, 216, сроком действия по 15.12.2009.

Как установлено судами, в период действия договора арендатором были выполнены работы по капитальному ремонту здания бани. Письмом от 19.12.2006 ЗАО "Быт-Сервис" согласовало необходимость проведения капитального ремонта арендуемого имущества на общую сумму 16 708 273 рубля 34 копейки. Работы по капитальному ремонту здания на указанную сумму были приняты арендодателем по акту от 07.04.2007.

Расторжение договора аренды послужило основанием для взыскания с арендодателя стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Удовлетворяя иск, судебные инстанции руководствовались требованиями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется..."


Определение ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8770/10 по делу N А32-15988/2009-27/63

"...Индивидуальный предприниматель Подшибякина Галина Васильевна (далее - предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилье-2000" (далее - общество) о взыскании 234 426 рублей стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, 101 730 рублей убытков в виде упущенной выгоды, 9 312 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что между обществом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) был заключен ряд последовательных договоров аренды нежилого помещения: 18,8 кв. метров на периоды: с 01.01.2007 по 31.03.2007 и с 02.01.2008 по 31.01.2008; 125 кв. метров - с 01.04.2008 по 31.12.2008. Согласно пункту 2.6 договоров арендатор обязуется не производить никаких перепланировок арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя. В случае письменного разрешения на перепланировку арендуемых помещений арендатор производит все работы за свой счет.

Согласно пункту 2.8 этих же договоров затраты арендатора на любые работы, связанные с его деятельностью, арендодателем не возмещаются.

Предпринимателем был проведен капитальный ремонт арендуемого помещения, что подтверждается договором со строительной бригадой, сметой, а также актом приемки помещения.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, основывался на нормативных положениях пункта 2 статьи 616, пунктов 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из того, что доказательств получения письменного разрешения арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемых помещений заявителем не представлено.

Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о том, что ремонт помещения был произведен арендатором в целях собственной профессиональной деятельности и в силу условий договора стоимость затрат на произведенные улучшения возмещению не подлежит.

Таким образом, доводы заявителя рассматривались судами трех инстанций и направлены, по существу, на переоценку имеющихся в деле доказательств, установление новых обстоятельств, что не входит в полномочия суда надзорной инстанции, определенные в главе 36 Кодекса..."


Волго-Вятский округ


Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2011 по делу N А43-20717/2010

"...В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по выплате понесенных Предпринимателем расходов на производство улучшений здания бани, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском, определив сумму требования с учетом заключения судебной экспертизы, проведенной ООО "Конфит-Аудит" по определению суда от 17.01.2011, и произведенного ответчиком перечисления денежных средств в сумме 600 000 рублей.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что произведенный арендатором капитальный ремонт является неотделимыми улучшениями арендованного имущества, в связи с чем в силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере стоимости произведенного им капитального ремонта.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов..."


Позиция 2. Капитальный ремонт арендуемого имущества и неотделимые улучшения различны по своей правовой природе.


Судебная практика:


Определение ВАС РФ от 13.03.2012 N ВАС-2326/12 по делу N А81-144/2011

"...Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Суды, оценив представленные обществом "Клас Бест" доказательства, пришли к выводу об отсутствии согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений на сумму 646 261 рубль и на зачет указанной суммы в счет оплаты приобретаемого имущества.

Ссылка общества на пункты договора аренды муниципального имущества, возлагающие обязанности по производству текущего и капитального ремонта нежилого помещения на арендатора, как предусматривающие согласие арендодателя на произведение неотделимых улучшений, необоснованна. Распределив обязанности по содержанию арендованного имущества таким образом, стороны реализовали свое свободное волеизъявление на определение условий договора в соответствии диспозитивной нормой: пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Судьба неотделимых улучшений определена статьей 623 ГК РФ, в соответствии с которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Суды правильно указали на различия между произведенными неотделимыми улучшениями и капитальным ремонтом.

Переоценка установленных судом фактических обстоятельств дела в силу положений главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда надзорной инстанции..."


Позиция 3. Если из акта приема-передачи следует, что передаваемое помещение не требует капитального ремонта, то проведенный капремонт является его неотделимым улучшением.


Судебная практика:


Постановление ФАС Поволжского округа от 07.07.2010 по делу N А55-27579/2009

"...Нежилое помещение, являющееся предметом договора, передано истцу 01.09.2006 по акту приема-передачи. Согласно акту приема-передачи передаваемые помещения капитального ремонта не требовали.

08.11.2007 и 29.11.2007 ООО "ВолгаАльянс" направило в адрес Департамента письма с просьбой разрешить проведение косметического ремонта, перепланировки и капитального ремонта.

Сторонами 19.02.2009 заключено соглашение о возмещении затрат ООО "ВолгаАльянс" на капитальный ремонт объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Пролетарская, д. 169, в сумме 735 608 руб. в счет арендной платы по договору.

Письмом от 15.09.2009 N 33 истец обратился к ответчику с просьбой о возмещении стоимости произведенных улучшений в размере 1 702 517 руб. 44 коп. Данная сумма составляет разницу между затратами на капитальный ремонт арендованного помещения в полном объеме и суммой затрат, зачтенной в счет арендной платы за помещение.

Ссылаясь на то, что арендные отношения были прекращены, а Департамент не возместил стоимость улучшений арендованного помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив условия заключенного договора аренды, суды пришли к правомерному выводу, что истец в нарушение условия, которое содержится в пункте 8.1 договора аренды, не получил разрешения арендодателя на осуществление спорных работ, предварительно не согласовал с арендодателем смету расходов.

Как следует из акта приема-передачи от 01.09.2006, помещение, арендованное истцом, капитального ремонта не требовало. В связи с этим капитальный ремонт арендованного помещения является его улучшением.

Учитывая, что договором аренды, заключенным сторонами, предусмотрено частичное возмещение затрат на капитальный ремонт помещения путем зачета в счет арендной платы в размере, определяемом соглашением сторон, и данные условия договора выполнены, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."


2.2. Вывод из судебной практики: Если арендатором произведен капитальный ремонт с увеличением площади имущества, в составе которого находится и его арендуемое имущество, то у него не возникает права собственности на пристроенные помещения, поскольку это является не созданием новой вещи, а реконструкцией.


Судебная практика:


Определение ВАС РФ от 21.02.2011 N ВАС-1669/11 по делу N А75-6221/2010

"...При этом названными судами принято во внимание, что здание магазина "Надежда" с 2001 года по договорам аренды находилось в непрерывном пользовании общества и неоднократно им реконструировалось, в результате чего общая площадь магазина дважды увеличилась. С учетом этого и руководствуясь положениями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды от 01.01.2009, суды признали, что увеличение общей площади здания магазина по существу является неотделимым улучшением имущества, которое в собственность арендатора не переходит, а является частью имущества, принадлежащего арендодателю.

...в передаче дела N А75-6221/2010 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.01.2011 отказать..."


3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта


Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендодателя. Эта обязанность разделена на две составляющие: само производство ремонта и несение расходов по нему. На практике возникают ситуации, когда стороны договариваются, что ремонт производит арендатор, не уточняя, за чей счет он будет осуществлен. Кроме того, определение бремени расходов связано с доказыванием необходимости проведения капремонта и размеров произведенных затрат. Таким образом, у сторон может возникнуть вопрос: должен ли арендатор, обязанный производить такой ремонт, нести и расходы по нему?


3.1. Вывод из судебной практики: Арендатор, который произвел капитальный ремонт арендованного имущества, не вправе требовать возмещения его стоимости, если в договоре содержится условие о невозможности зачета таких расходов в счет арендной платы.


Судебная практика:


Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.2010 по делу N А03-5420/2009

"...Исковые требования мотивированы наличием у арендодателя обязанности по возмещению расходов истца на капитальный ремонт арендованного имущества.

27.07.2005 комитет и предприниматель В.Я. Попов заключили новый договор аренды со сроком аренды с 01.08.2005 по 31.07.2010. Предприятие выступило по данному договору также в качестве балансодержателя. Договор прошел государственную регистрацию. Пунктом 9.3 данного договора обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на арендатора без зачета затрат на его проведение. Имущество было передано арендатору по акту от 01.08.2005 без замечаний.

Согласно заключению эксперта была определена стоимость ремонтно-строительных работ (включая стоимость строительных материалов), которая в ценах на 12.05.2006 на дату окончания капитального ремонта составила 1 246 070 рублей.

Отказ в зачете стоимости капитального ремонта послужил основанием для обращения предпринимателя В.Я. Попова в арбитражный суд.

Уклонение арендодателя об обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Отказывая предпринимателю В.Я. Попову в иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия у него оснований для требования о зачете стоимости капитального ремонта.

По договору аренды от 27.07.2005 обязанность по производству капитального ремонта была возложена на арендатора. С учетом данного условия, а также иных представленных в дело доказательств, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о принятии арендатором на себя затрат по капитальному ремонту здания без условия о зачете этих затрат в счет арендной платы..."


3.2. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на капитальный ремонт, проведенный без согласия арендодателя, не возмещаются, если арендатор не доказал необходимость проведения ремонта (в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имущества), а также не подтвердил размер произведенных затрат.


Судебная практика:


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2009 по делу N А05-86/2009

"...Таким образом, из содержания статьи 616 ГК РФ следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

Заключенным между сторонами договором аренды от 01.01.2006 срок производства капитального ремонта оборудования не установлен.

Доказательств того, что Издательский центр обращался к ответчику с требованием произвести капитальный ремонт оборудования в связи с неотложной необходимостью, в дело не представлено. Суд установил, что все ремонтные работы производились истцом по своей инициативе и без согласования с ответчиком.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что у ответчика не возникло обязанности выплатить истцу стоимость произведенного капитального ремонта..."


3.3. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на капитальный ремонт, проведенный до госрегистрации договора аренды, не возмещаются арендодателем, если договором установлено, что имущество предоставляется арендатору при условии осуществления такого ремонта арендатором за свой счет.


Судебная практика:


Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.12.2010 по делу N А79-2212/2010

"...Общество с ограниченной ответственностью "Маркет-М" (далее - ООО "Маркет-М", Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к администрации города Шумерля Чувашской Республики (далее - Администрация) о взыскании 4 283 678 рублей неосновательного обогащения.

Заявленное требование основано на статьях 623 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и мотивировано тем, что полученные ответчиком улучшения недвижимого имущества являются его неосновательным обогащением.

Шумерлинский городской комитет по управлению имуществом (арендодатель), муниципальное предприятие "Кинотеатр "Дружба" (балансодержатель) и ООО "Дружба" (арендатор) заключили договор от 05.02.2004 N 7 аренды муниципальной собственности города Шумерля, по которому арендодатель передает арендатору в пользование нежилые здания площадями 588 квадратных метров и 90,3 квадратного метра, расположенные по названному адресу.

В пункте 1.2 стороны согласовали срок действия договора с 05.02.2004 по 04.02.2029.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (записи о регистрации от 12.08.2005 N 21-21-12/005/2005-106 и от 01.09.2005 N 21-21-12/005/2005-382).

Постановлением Администрации от 24.07.2008 договор аренды расторгнут в одностороннем порядке.

ООО "Дружба" (цедент) и ООО "Маркет-М" (цессионарий) подписали соглашение от 25.12.2009 об уступке права требования (цессии) к Администрации 4 283 678 рублей стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, расположенного по адресу: город Шумерля, городской парк культуры и отдыха.

ООО "Маркет-М" посчитало, что Администрация должна возместить стоимость проведенного ремонта в данных помещениях, и обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

В подпунктах "к" и "м" пункта 2.3 договора предусмотрено, что улучшения имущества производятся за счет арендатора и безвозмездно передаются в муниципальную собственность города Шумерля.

При указанных обстоятельствах суды обоснованно отказали ООО "Маркет-М" в удовлетворении исковых требований.

Довод заявителя о том, что до государственной регистрации договора аренды у арендатора не возникло обязанности проводить ремонт за свой счет, судом кассационной инстанции рассмотрен и отклоняется.

Из содержания договора от 05.02.2004 N 7 и постановления Администрации от 05.02.2004 N 69 следует, что помещения предоставляются ООО "Дружба" при условии проведения их ремонта. Согласно пункту 2 статьи 425 Кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для их пересмотра в условиях кассации не имеется..."


3.4. Вывод из судебной практики: Условие договора о том, что капитальный ремонт имущества осуществляется арендатором, не освобождает арендодателя от обязанности компенсировать арендатору стоимость ремонта, если договором прямо не предусмотрено, что арендатор производит капитальный ремонт за свой счет.


Судебная практика:


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.11.2007 по делу N А56-13986/2005

"...Общество с ограниченной ответственностью "СамСтрой" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Завод радиотехнического оборудования" (далее - Завод) о взыскании 2874321 руб. компенсации расходов по капитальному ремонту помещений 4-Н, 5-Н, 54-Н, расположенных по адресу: Лермонтовский проспект, дом 54, корпус 3, понесенных Обществом в соответствии с исполнением договора поручения от 05.01.2004.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что в соответствии с договором поручения от 05.01.2004 стороны предусмотрели возложение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества на Общество, не изменив при этом установленное статьей 616 ГК РФ правило об осуществлении ремонта за счет арендодателя (Завода), так как последний должен компенсировать арендатору расходы на ремонт.

Перечень и стоимость работ, которые подлежали выполнению в соответствии с договором поручения от 05.01.2004, был согласован арендодателем, что подтверждается сводным сметным расчетом (л.д. 14 т. 1), утвержденным Заводом 12.01.2004.

Суд установил, что указанные работы были выполнены за счет Общества. Результат работ передан Заводу, что подтверждается актом от 21.06.2004 (л.д. 48). В указанном акте отражено, что поручение исполнено Обществом полностью и своевременно, претензий и замечаний по его выполнению у Завода нет.

Факт выполнения работ без согласования с Комитетом не свидетельствует о ненадлежащем их выполнении, поскольку обязанность осуществить такое согласование не была возложена на Общество соглашением сторон или действующим законодательством. Каких-либо доказательств несоответствия выполненных работ обычно предъявляемым требованиям Завод не представил.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что апелляционный суд обоснованно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил исковые требования Общества. Обжалуемое постановление апелляционного суда соответствует закону и отмене не подлежит..."